《廉江市农村宅基地建房联合审批与竣工验收实施细则》政策解读

　　一、制定背景

　　为进一步规范农村村民用地建房审批工作，规范流程，明确权责，不断提高农村宅基地审批效率与服务效能，为农村村民用地建房提供便捷高效的服务，按照有关法律法规和政策文件要求，结合本市实际，制定《廉江市农村宅基地建房联合审批与竣工验收实施细则》（以下简称《细则》），自印发之日起施行，有效期至2030年5月31日。

　　二、适用范围

　　本市行政区域内的农村宅基地建房联合审批与竣工验收工作，适用本细则。国家法律法规规章或上级规范性文件另有规定且与上位法无抵触的，从其规定。

　　三、主要内容

　　《细则》实施意见共两大部分，涵盖农村宅基地建房申请审批、农村村民住宅建设审批后管理等内容，并附农村宅基地用地建房材料参考清单。主要内容如下：

　　（一）明确农村宅基地建房申请审批原则。农村宅基地使用坚持规划先行、一户一宅、节约土地、高效利用原则，依据“市级主导、镇（街道）主责、村级主体”的工作机制，按照农户申请、集体审查、镇级审批的程序实施。

　　（二）明确审批申请材料的分类要求。申请材料按城镇规划分为城镇开发边界外和城镇开发边界内两类。

　　城镇开发边界外建房申请材料包括：（1）《农村宅基地和住宅建设（规划许可和开工建设）申请表》；（2）农户身份证或户口本复印件；（3）《农村宅基地使用和住宅建设承诺书》；（4）有资质单位测绘的比例尺为1:200至1:500的农村宅基地宗地图；（5）施工合同或协议复印件；（6）施工方资质证书复印件（3层及以上须施工企业提供营业执照、建筑业企业资质证书、安全生产许可证等；3层以下乡村建设工匠须提供广东省乡村建设工匠培训合格证、身份证）；（7）住宅设计图件或《廉江市农房设计通用图集》所选图件；（8）改扩建专项设计文件（涉及规划许可审批或建筑主体或承重结构变动时提供）；（9）需要提供的其他相关材料。

　　城镇开发边界内建房申请材料包括：除上述材料外，还需提供《建设工程规划呈批表》。

　　（三）明确审批流程的八个环节。

　　1.资料审查。组级农村集体经济组织接到申请后，应当在10个工作日内组织对农户申请进行审查，审查内容包括：申请人是否属本组级农村集体经济组织成员、是否符合分户条件、是否具备农村宅基地申请资格、是否符合“一户一宅”原则、拟建住宅占地面积、层高、楼高、农房设计风貌、施工方资质是否符合规定、申请资料是否齐全真实有效、拟用宗地是否符合村庄规划、征求相邻权利人意见情况等。

　　2.会议表决。组级农村集体经济组织召开成员（代表）会议，对申请人申请农村宅基地和乡村建设规划许可事项进行表决，成员（代表）会议审议表决内容需经本集体经济组织的成员（代表）三分之二以上同意。

　　3.公示公告。宅基地使用权申请经农村集体经济组织成员（代表）会议讨论通过后，由农村集体经济组织将申请人申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高、楼高和面积、农村集体经济组织成员（代表）会议记录等情况在本农村集体经济组织范围内公示，公示期不少于5个工作日。

　　4.审查上报。提交资料真实、符合条件、成员（代表）会议表决通过、公示无异议后，组级农村集体经济组织出具审查意见，将相关材料一并提交所在的村级农村集体经济组织审核。

　　5.审核上报。村级农村集体经济组织应当在5个工作日内对组级农村集体经济组织提交的申请材料进行审核，审核通过后报镇（街道）审批。

　　6.联合审批。镇（街道）依托镇（街道）政务服务平台、党群服务中心等，实行“一个窗口对外，农业农村、规划建设、林业等多部门内部联动运行联审联办”的审批工作机制。审查内容包括：申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合农村宅基地合理布局要求和面积标准、申请是否经过成员（代表）会议表决通过且公示无异议、住宅建设用地是否符合规划、住宅设计是否符合质量安全规定和建筑风格要求、施工方资质是否符合规定要求、组织现场勘查并填写勘查记录。

　　7.核发证书。单个农户建房：在城镇开发边界外建设农村住宅，经审查符合规定条件的，通过公示程序依法取得《乡村建设规划许可证》后，由镇（街道）核发《农村宅基地批准书》；在城镇开发边界内建设农村住宅，由镇（街道）出具建设用地规划红线图、《农村宅基地批准书》后，将相关材料提交市自然资源局申请建设工程规划许可，经市自然资源局审核批准后，核发《建设工程规划许可证》。多户联合建房：若建筑总面积超过2000平方米，其规划设计方案须报经市自然资源局审查同意，并按相关规定办理后续手续。

　　8.审批备案。镇（街道）应当自受理用地申请之日起20个工作日内作出决定（依法需要办理农用地转用审批的，所需时间不计算在20个工作日内），并将审批情况向市农业农村、自然资源、住房和城乡建设主管部门备案。农户取得许可证后，应当在建设工程施工现场显著地点设置乡村建设规划许可公告牌，直至竣工验收完成。取得许可证一年后尚未开工建设的，应当向镇（街道）申请办理延期手续，未办理延期手续或办理延期手续逾期仍未开工建设的，许可证自行失效。

　　（四）明确审批主要注意事项。

　　1.农村宅基地面积标准。城镇开发边界内每户80平方米以下，城镇开发边界外每户120平方米以下。

　　2.农村住宅建筑要求。城镇开发边界内农村住宅建筑层数、高度等建设控制指标，应符合《廉江市国土空间规划管理技术规定》中关于“城镇开发边界内居（村）民自建房”的相关要求；城镇开发边界外农村住宅建筑层数、高度等建设控制指标，应符合《廉江市国土空间规划管理技术规定》中关于“城镇开发边界外‘通则式’规划管理”的相关要求。规范农房风貌选型，各镇街结合辖区内现有建筑风格特点及群众实际需求，从《廉江市农房设计通用图集》中择优确定2—3种样式，作为本辖区农村宅基地新建、改建、扩建住房的推荐示范模板。

　　3.不予批准使用农村宅基地建房的情形。包括：不属本农村集体经济组织成员或不具备认定为户的条件；分户前的农户存在一户多宅；已取得农村宅基地且不属于申请原址重建、改扩建；申请使用的农村宅基地不符合规划；申请拆除原有住宅异址新建但拒绝签订原有农村宅基地退回协议；申请使用的农村宅基地存在权属争议；将原有宅基地使用权转让、赠与他人或改为经营场所后再次申请；原有宅基地或地上住宅被依法征收后已得到安置；已参与农村集体建房且居住权益已得到保障；法律法规规定不予批准的其他情形。

　　4.农村建房“户”的认定标准。“户”的认定程序：村民自行向所在的农村集体经济组织申报，由农村集体经济组织调查核实，经农村集体经济组织成员（代表）大会讨论表决通过后，公示期为5个工作日，公示无异议的，由农村集体经济组织出具意见，并报镇（街道）审核确认。不得以公安机关的分户户籍登记作为取得农村宅基地的前置条件。符合下列情形之一的，可认定为“一户”：（一）结婚后，夫妻双方认定为一户；（二）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的仅认定为一户，子女达到法定婚龄或结婚后可单独为一户；（三）离异后无房一方再婚且配偶无房的可认定为单独的一户；（四）法律法规另有规定，或经镇（街道）审核同意确有必要单独分户的。

　　（五）明确农村村民住宅建设审批后管理内容。

　　1.办理施工许可证。农村住宅建设工程投资额超过100万元且建筑面积超过500平方米的，应当向市住房和城乡建设局申请办理《建筑工程施工许可证》。农村住宅建设工程投资额不超过100万元（含100万元）或者建筑面积不超过500平方米（含500平方米）的，可以不申请办理《建筑工程施工许可证》，但在开工前须向镇（街道）备案。

　　2.建房工程验线。经批准建设农村住宅的农户应当在开工前向所在镇（街道）申请建设农村住宅验线。镇（街道）应当自受理申请之日起10个工作日内组织验线，并向农户出具书面验线结论，注明是否可开工建设。未经验线的，不得开工建设。在城镇开发边界外建房时，可以并联办理乡村建设规划许可证和建设工程验线，实行一次申办、同步办理。

　　3.住宅建成后验收到场。农村住宅建设竣工后，农户向所在镇（街道）提出规划核实和竣工验收申请前，必须完成以下现场工作：彻底拆除施工排栅（脚手架）；全面清理施工现场；完成外立面及门窗安装。凡现场仍搭设排栅、堆放大量建材垃圾、门窗未安装、外立面未完工的，原则上不予通过规划验收。

　　4.申请竣工验收条件。包括：取得农村宅基地批准书、乡村建设规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、建设工程验线合格证明等；完成施工合同或协议、施工图纸或《廉江市农房设计通用图集》约定的各项建设内容；施工方对工程质量进行了检查确认符合标准；各级部门责令整改的问题已全部整改合格。

　　5.组织竣工验收。符合竣工验收条件的农村住房，建房农户应当组织乡村建设工匠（或者建筑施工企业）对农村住房进行验收，委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收，最终形成一致验收结论，填写《农房建设（规划许可、竣工验收）验收意见表》，并向镇（街道）提交表格申请组织竣工验收。镇（街道）应当在收到农户核实申请之日起20个工作日内，组织规划建设、农业农村等相关部门开展并完成规划核实和竣工验收工作。限额以上农房由建房农户组织验收后，镇（街道）和市住房和城乡建设局出具验收意见。

　　6.验收结果备案。承建方应当提供施工记录等相关资料，并对资料的真实性负责。镇（街道）应当依照国家建设档案管理的规定，建立农村住房建设档案。农村住房建设质量竣工验收合格后，建房村民应当在15日内将建房资料报送镇（街道）存档。规划核实和竣工验收通过的，镇（街道）出具验收意见表，将验收情况报送市农业农村、自然资源、住房和城乡建设等行政主管部门备案，并告知公安机关编制门牌和房屋地址名称。规划核实和竣工验收不通过的，镇（街道）和市自然资源局不予办理不动产登记。

　　（六）明确附件材料清单。

　　细则附带农村宅基地用地建房材料参考清单，共18项材料，包含16项资料模板和2项流程图，包括：农村宅基地和住宅建设（规划许可和开工建设）申请表、农村宅基地使用和住宅建设承诺书、农村集体经济组织成员证明、农村集体经济组织“一户一宅”证明、农村宅基地“一户”认定（分户）审批表、农村宅基地使用征求相邻权利人意见情况、农村集体经济组织成员（代表）会议记录、农村集体经济组织成员（代表）大会审议情况公示、农村宅基地和住宅建设申请审查阶段到场核实表、乡村建设规划许可证、建设工程规划许可证、农村宅基地批准书、廉江市乡村建设工程验线申请表、农村宅基地和住宅建设批准后丈量批放阶段到场核实表、建设工程验线合格证明、农房建设（规划许可、竣工验收）验收意见表、廉江市城镇开发边界内农村宅基地和住宅建设审批流程图、廉江市城镇开发边界外农村宅基地和住宅建设审批流程图。