《廉江市农村宅基地和住宅建设管理办法》政策解读

　　一、制定背景

　　《廉江市人民政府关于印发湛江市农村宅基地和住宅建设管理暂行办法的通知》（廉府规〔2023〕1号）有效期已届满。为确保政策连续性，持续规范我市农村宅基地和住宅建设管理，保障农村村民居住权益，建设宜居乡村，根据《湛江市人民政府关于印发湛江市农村宅基地和住宅建设管理暂行办法的通知》（湛府规〔2025〕6号）和《湛江市人民政府关于印发湛江市农房建设施工质量安全管理工作规定（试行）的通知》（湛府规〔2026〕1号）规定，结合本市实际，制定《廉江市农村宅基地和住宅建设管理办法》（下简称《办法》），自印发之日起施行，有效期至2030年5月31日。

　　二、适用范围

　　本市行政区域内的农村宅基地和住宅建设管理，适用本办法。国家法律法规规章或上级规范性文件另有规定且与上位法无抵触的，从其规定。

　　三、专业术语

　　本办法所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

　　本办法所称农村村民，是指农村宅基地所属的本市农村集体经济组织的成员。

　　本办法所称农村住宅，是指农村村民在农村宅基地上按照农村宅基地及住宅建设管理相关规定建设的供其居住的房屋。

　　本办法所称集体建房，是指农村集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住宅的活动。

　　本办法所指的低层农村住宅，是指农户自建的低于三层（不含三层）的农村住宅。

　　本办法所称城镇开发边界，以《廉江市国土空间总体规划》确定的范围为准，分为城镇开发边界内与城镇开发边界外两个区域。其中，城镇开发边界内主要包括中心城区、镇区等城镇集中建设区域；城镇开发边界外则主要为村庄集中建设区域。

　　本办法所指的限额以上农房，是指工程投资额超过100万元且建筑面积超过500平方米的农房。

　　本办法所指的限额以下农房，是指工程投资额不超过100万元（含100万元）或者建筑面积不超过500平方米（含500平方米）的农房。　

　　四、主要内容

　　《办法》实施意见共七章53条。

　　第一章总则（第1-6条），主要是阐述目的和依据、适用范围和术语释义、基本原则和要求、政府和村级组织职责、部门分工、宣传引导和社会监督。

　　第二章规划和用地（第7-12条），主要是阐述规划分类管控、布局和用地规模、用地计划和指标、建房选址要求、宅基地用地面积标准、规划建设要求。

　　第三章农村宅基地审批和乡村建设规划许可（第13-22条），主要阐述一户一宅、“户”的认定、申请主体资格、提出申请、审查审核、审批程序、编码规则、不予批准宅基地的情形和公开办事。

　　第四章农村住宅建设管理（第23-42条），第一节“农户建房”主要阐述农户建房类型和要求、原址重建或改扩建的情形和程序、施工许可、建房验线、开工期限、住宅设计、建房技术服务、施工主体、住宅质量和安全、施工主体必须停止建设行为的情形、规划核实和竣工验收、不动产登记、使用安全、农户建房不得存在的行为、配套设施；第二节“集体建房”主要阐述集体建房、参与资格、集体建房程序和要求、集体建房竣工验收、集体建房不动产登记。

　　第五章农村宅基地和住宅流转与利用（第43-46条）主要阐述流转范围和条件、转让赠与互换的程序、宅基地收回、宅基地及地上物继承规定。

　　第六章监督管理与法律责任（第47-52条），主要阐述监管机制、监督检查、政府和相关部门及公职人员违法违规行为的责任追究、违法建房的处罚、强制执行、违反质量安全规定的处罚的处理。

　　第七章附则（第53条），主要阐述办法施行日期。主要内容如下：

　　（一）明确适用范围。本市行政区域内的农村宅基地和住宅建设管理，适用本办法。国家法律法规规章或上级规范性文件另有规定且与上位法无抵触的，从其规定。

　　（二）明确相关术语定义。本办法所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。本办法所称农村村民，是指农村宅基地所属的本市农村集体经济组织的成员。本办法所称农村住宅，是指农村村民在农村宅基地上按照农村宅基地及住宅建设管理相关规定建设的供其居住的房屋。本办法所称集体建房，是指农村集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住宅的活动。本办法所指的低层农村住宅，是指农户自建的低于三层（不含三层）的农村住宅。本办法所称城镇开发边界，以《廉江市国土空间总体规划》确定的范围为准，分为城镇开发边界内与城镇开发边界外两个区域。其中，城镇开发边界内主要包括中心城区、镇区等城镇集中建设区域；城镇开发边界外则主要为村庄集中建设区域。本办法所指的限额以上农房，是指工程投资额超过100万元且建筑面积超过500平方米的农房。本办法所指的限额以下农房，是指工程投资额不超过100万元（含100万元）或者建筑面积不超过500平方米（含500平方米）的农房。　

　　（三）明确农村宅基地和住宅建设管理原则。坚持规划先行、一户一宅、节约土地、高效利用原则，尊重农村公序良俗。农村住宅应当符合安全环保、适用美观的要求，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

　　（四）明确农村宅基地和住宅建设管理工作机制。“市级主导、镇（街道）主责、村级主体”。市农业农村、自然资源、住房和城乡建设部门依职责指导，镇人民政府（街道办）负责具体审批和管理，村级建立农村宅基地协管员和村庄规划联络员制度。

　　（五）明确规划要求。编制国土空间总体规划和村庄规划等详细规划，应统筹安排农村宅基地规模和布局，满足农村村民住宅建设合理用地需求。

　　（六）明确农村宅基地选址要求。农村住宅建设应当按照县级或镇级国土空间总体规划、村庄规划的管控要求进行选址，尽量使用农村原有宅基地和村内空闲地，不得占用永久基本农田，不得占压生态保护红线；禁止在自然保护地范围内建设住宅；严格控制占用耕地建设住宅；不得在削坡建房风险点、地质灾害隐患点周边、评估认定存在地质灾害风险的地质灾害易发区以及河道管理范围等危险区域选址建设住宅；不得在公路建筑控制区、铁路线路安全保护区、电力线路保护区、饮用水水源一级保护区、重要旅游景区景点、不可移动文物等重点区域范围建设住宅。

　　（七）明确农村宅基地指标落实办法。

　　农村住宅建设用地计划指标实行单列管理。涉及新增建设用地的，应当依法办理农用地转用或未利用地转用审批手续。农用地转用或未利用地转用，由用地农村集体经济组织分批次向具有审批权限的县级以上人民政府提出申请。

　　（八）明确农村宅基地面积标准。本市农村宅基地的用地面积按下列标准执行：城镇开发边界内每户80平方米以下，城镇开发边界外每户120平方米以下。

　　（九）明确农村住宅建设原则。先规划、后许可、再建设。

　　（十）明确农村宅基地安排原则。严格执行“一户一宅”原则，农村村民一户只能拥有一处农村宅基地，面积不得超过本办法规定的标准。城镇开发边界外人均土地少、不能保障一户拥有一处农村宅基地和城镇开发边界内的村庄，一般不再安排单宗分散的农村宅基地。

　　（十一）明确农户的“户”的认定标准和程序。符合下列情形之一的，可认定为“一户”：（一）结婚后，夫妻双方认定为一户；（二）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的仅认定为一户，子女达到法定婚龄或结婚后可单独为一户；（三）离异后无房一方再婚且配偶无房的可认定为单独的一户；（四）法律法规另有规定，或经镇（街道）审核同意确有必要单独分户的。“户”的认定程序：村民自行向所在的农村集体经济组织申报，由农村集体经济组织调查核实，经农村集体经济组织成员（代表）大会讨论表决通过后，公示期为5个工作日，公示无异议的，由农村集体经济组织出具意见，并报镇（街道）审核确认。不得以公安机关的分户户籍登记作为取得农村宅基地的前置条件。　

　　（十二）明确农村宅基地申请条件。农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以以户为单位（以下简称“农户”）申请使用农村宅基地：1.农户在本农村集体经济组织没有取得农村宅基地的；2.因发生或者防御自然灾害、实施村庄规划及进行镇村公共设施和公益事业建设，农户需要搬迁安置的；3.因危房改造、村庄布局调整，或者取得的农村宅基地面积明显少于本办法限额标准等原因，需异址新建、原址重建或改扩建，且农户不存在一户多宅情形的；4.法律、法规规定的其他情形。

　　（十三）明确农村宅基地申请需提交资料要求。农户申请农村宅基地和乡村建设规划许可审批应当以书面形式向本组级农村集体经济组织提出，填报《农村宅基地和住宅建设（规划许可和开工建设）申请表》、签署《农村宅基地使用和住宅建设承诺书》，并提交有资质单位测绘的比例尺为1:200至1:500的农村宅基地宗地图、住宅设计图件（或《廉江市农房设计通用图集》）、施工合同或协议复印件、施工方资质证书复印件、改扩建专项设计文件（涉及规划许可审批或建筑主体或承重结构变动时提供，需符合《工程设计资质标准》的有资质设计单位签章）等资料。

　　（十四）明确《乡村建设规划许可证》（或《建设工程规划许可证》）和《农村宅基地批准书》办理程序。1.符合条件的农户提交书面申请材料；2.农村集体经济组织审查：资料审查、会议表决、公示公告、审核上报；3.镇人民政府（街道办）、市自然资源局审批：在城镇开发边界外建设农村住宅，经审查符合规定条件的，通过公示程序依法取得《乡村建设规划许可证》后，由镇人民政府（街道办）核发《农村宅基地批准书》。在城镇开发边界内建设农村住宅，纳入城镇控制性详细规划统一实施规划建设，按照现行有关法律法规制度管理，经属地镇人民政府（街道办）出具建设用地规划红线图、《农村宅基地批准书》后，由市自然资源局核发《建设工程规划许可证》。

　　（十五）明确《农村宅基地批准书编码》要求。《农村宅基地批准书》采取“农宅字（ 16位数字）号”编码。16位数字：前6位是行政区划代码（见民政部网站www.mca.gov.cn），7-9位代表乡镇（按GB /T10114执行），10-13位代表年份，14-16位代表发放证书序号。

　　（十六）明确农村宅基地申请不予审批情形。农户申请农村宅基地建设农村住宅，有下列情形之一的，不予批准：1.不属本农村集体经济组织成员或者不具备认定为户的条件的；2.分户前的农户存在一户多宅，分户后仍可满足“一户一宅”标准的；3.已取得农村宅基地，且不属于申请原址重建、改扩建的；4.申请使用的农村宅基地不符合县级或镇级国土空间总体规划、村庄规划以及相关专项规划的； 5.申请拆除原有住宅异址新建，但拒绝签订原有农村宅基地退回协议的；6.申请使用的农村宅基地权属存在争议的；7.农户将原有农村宅基地使用权转让、赠与他人，或者将农村宅基地地上住宅出卖、出租、赠与他人，以及改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请农村宅基地的；8.农户原有农村宅基地或者农村宅基地地上住宅被依法征收后，已得到住宅实物或者货币化安置的；9.农户已参与农村集体建房，居住权益已得到保障的；10.法律、法规规定不予批准的其他情形。

　　（十七）明确农户建房方式。农户可以单户或者多户联合建设农村住宅，参与多户联合建设住宅的原则上不超过3户（含3户）。

　　（十八）明确农村住宅的基底面积、层数、高度和建筑面积标准。城镇开发边界内农村住宅建筑层数、高度等建设控制指标，应符合《廉江市国土空间规划管理技术规定》中关于“城镇开发边界内居（村）民自建房”的相关要求；城镇开发边界外农村住宅建筑层数、高度等建设控制指标，应符合《廉江市国土空间规划管理技术规定》中关于“城镇开发边界外‘通则式’规划管理”的相关要求。

　　（十九）明确农村住宅原址重建或改扩建条件。有下列情形之一的，农户可以申请原址重建或改扩建：1.一户只有一处农村宅基地的；2.因继承等原因合法取得所在农村集体经济组织范围内多处住宅，选定其中一处住宅进行原址重建或改扩建的； 3.法律法规及县级以上人民政府规定的其他情形。

　　（二十）明确农村住宅建设需申办《建筑工程施工许可证》情形。限额以上农房应当按照《中华人民共和国建筑法》及相关规定向市住房和城乡建设局申请办理《建筑工程施工许可证》。限额以下农房可以不申请办理《建筑工程施工许可证》，但在开工前须向镇（街道）备案。

　　（二十一）明确农村住宅建设程序要求。1.依法取得《乡村建设规划许可证》（或《建设工程规划许可证》）和《农村宅基地批准书》；2.按照规定办理施工许可证或备案；3.按照规定选择施工单位签订并施工合同和质量安全承诺书；4.申请镇人民政府（街道办）建设验线；5.在《乡村建设规划许可证》（或《建设工程规划许可证》）和《农村宅基地批准书》有效期内开工建设；6.竣工后申请镇人民政府（街道办）规划核实和竣工验收；7.申办供水、供电、燃气等公共服务；8.申办不动产登记。

　　（二十二）明确农村住宅设计和施工资质要求。农村住宅结构设计应当符合抗震设防、抗风、结构安全等要求。建设农村住宅，可以选用住房和城乡建设主管部门提供的农村住宅设计通用图集，农户也可以委托具有相应资质的设计单位设计施工图纸，并由建筑、结构专业技术人员指导。低层农村住宅建设应当委托经过培训、具备相应技能并取得培训合格证的乡村建筑工匠承建；非低层农村住宅建设应当选择具备相应资质的施工单位承建。

　　（二十三）明确施工方必须停止建设行为的情形。乡村建设工匠或施工单位存在以下情形之一的，必须停止建设行为：（一）承接未取得用地批准、规划许可和农村宅基地批准手续的农房建设业务；（二）无图施工、不按设计图纸施工或擅自变更设计的；（三）违反施工规范、偷工减料或使用不符合工程质量安全要求的建材构配件的；（四）不落实安全防护措施或存在重大安全隐患的；（五）拒绝接受监管、不配合竣工验收或不提供施工资料；（六）未按法律法规和《廉江市农村住房建设质量安全管理办法》执行的。

　　（二十四）明确农村村民建房不得存在的行为。农村村民在使用农村宅基地建设住宅过程中不得存在以下行为：（一）未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的；（二）不符合村庄规划或国土空间规划，擅自开工建设或超过批准面积占用农村宅基地建住宅的；（三）不按审批许可内容，未按批准要求建设、擅自改变用途或变动房屋主体承重结构的；（四）异址建新房后应当退出旧宅基地而未退出，拒不按照“一户一宅”规定整改的；（五）雇用未取得培训合格证的乡村建设工匠或无资质的施工单位进行建设住宅，未与乡村建设工匠或施工单位签订施工合同的；（六）其他违反土地管理法律法规、农村宅基地管理规定以及农村集体经济组织章程和村规民约规定的建房行为。

　　（二十五）明确农村集体建房主体。农村集体建房的建设主体是农村集体经济组织，负责组织编制建设方案、落实用地来源、筹措资金、组织建设、分配住宅、收回旧宅基地等工作。

　　（二十六）明确农户参与农村集体建房条件。符合下列情形之一的农村集体经济组织成员，可以户为单位申请参与农村集体建房：1.户内未取得农村宅基地的；2.与本农村集体经济组织协商一致，自愿退出原有农村宅基地的；3.原农村住宅不符合村庄规划或者因国家、集体建设需要搬迁的，或者因自然灾害等原因需要集中安置的；4.法律、法规规定的其他情形。

　　（二十七）明确农村集体建房办理程序。1、.农村集体经济组织申请提出；2.镇人民政府（街道办）审核；3.市人民政府审批；4.核发《乡村建设规划许可证》（或《建设工程规划许可证》）和《农村宅基地批准书》；5.申办建设工程施工许可证；6.竣工验收；7.申办不动产登记。

　　（二十八）明确农村宅基地使用权和农村住宅所有权流转要求。农户依法取得的农村宅基地使用权和农村住宅的所有权，可通过转让、赠与、互换等方式在同一农村集体经济组织内部流转。转让、赠与、互换农村宅基地使用权和农村住宅所有权应当符合以下条件：1.符合国土空间总体规划和村庄规划；2.农村宅基地使用权和农村住宅所有权权属清晰无争议；3.转让方、赠与方在转让、赠与农村宅基地使用权和农村住宅所有权后，能够满足自身居住需求；4.受让方、受赠方、互换方应当符合农村宅基地和住宅建设申请条件；5.法律、法规、规章规定的其他条件。

　　（二十九）明确农村宅基地使用权和农村住宅所有权流转办理程序。1.双方当事人应当共同向所在农村集体经济组织提出书面申请；2.农村集体经济组织审查：资料审查、公示公告、出具审查意见；3.签订流转协议；4.当事人可按照相关要求办理不动产转移登记。

　　（三十）明确收回农村宅基地情形。有下列情形之一的，农村宅基地所属的农村集体经济组织报经原批准用地的机关批准,可以收回农村宅基地：1.农户按照审批实施异地建房竣工后，按《农村宅基地使用承诺书》应当退回原农村宅基地而未退回的；2.农户参与农村集体建房或者申请分配到足额面积的农民公寓，应当在分配到新房后退回原有农村宅基地而未退回的；3.农户户内成员全部死亡，所遗农村住宅无人继承或者被遗赠的；4.为了公共利益需要使用农户农村宅基地，农村集体经济组织已予以农村宅基地使用权人合理的货币补偿、异址安排农村宅基地重建农村住宅、提供安置房、参与农村集体建房安置的；5.法律、法规、规章规定的其他情形。

　　（三十一）明确农村住宅继承问题。农村宅基地不能单独继承，依法继承农村住宅占用农村宅基地的，可以按照相关规定办理不动产登记。本农村集体经济组织成员以外的人员通过继承或者其他合法方式取得农村住宅的，在住宅存续期间可以使用宅基地，并可以按规定办理不动产登记。住宅灭失后，由农村集体经济组织依法收回宅基地。

　　（三十二）明确农村宅基地和住宅建设法律责任。对农村宅基地和住宅建设的监管机制、监督检查制度、市人民政府和相关部门及公职人员违法违规行为的责任追究、违法建房的处罚、强制执行、违反质量安全规定的处罚等作出明确。