为切实加快推进我镇宅基地及建房审批工作，根据《广东省农业农村厅、广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）及湛江市人民政府《关于印发〈湛江市农村宅基地和住宅建设管理暂行办法〉的通知》（湛府规〔2022〕4号）、廉江市人民政府《关于印发〈廉江市农村宅基地和住宅建设管理暂行办法〉的通知》（廉府规〔2023〕1号）的要求，结合我镇实际，制定本指引。
一、适用范围
本指引适用于本镇范围内村收回重新划拨宅基地建房、农村宅基地原址翻建、改扩建和新建（异址、原址）的申请和审批办理，其他情况参照执行。本指引下发后，如上级有政策调整按上级文件执行，同时及时调整本指印。
二、办理依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》
（2）《中华人民共和国城乡规划法》
（3）《中华人民共和国建筑法》
（4）《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）
（5）《广东省农业农村厅、广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）
（6）湛江人民政府《关于印发〈湛江市农村宅基地和住宅建设管理暂行办法〉的通知》（湛府规〔2022〕4号）
（7）廉江市人民政府《关于印发〈廉江市农村宅基地和住宅建设管理暂行办法〉的通知》（廉府规〔2023〕1号）
三、受理窗口
廉江市石城镇人民政府办公楼三楼农业农村办公室（地址：广东省廉江市城南街道石城路283号；办公电话：0759—6526906）。
四、申请条件
（一）农村村民申请宅基地建房必须符合以下条件之一：
1.农户在本集体经济组织没有取得农村宅基地，且符合“一户一宅”要求的；
2.因结婚等原因确需分户，原有宅基地不能安置的；
3.因发生或者防御自然灾害，现住房影响实施村庄规划及进行镇村公共设施和公益事业建设，需要搬迁安置的；
4.符合政策迁入的外来人口落户成为本集体经济组织成员，且没有宅基地，并经过本集体经济组织民主程序同意的；
5.因危房改造、村庄布局调整，或者取得的农村宅基地面积明显少于市限额标准等原因，需异址新建、原址重建、改扩建，且农户不存在一户多宅情形的；
6.法律法规规定及经县级以上人民政府认定的其他情形。
（二）“一户一宅”的认定：
1.夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；
2.有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；
3.是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独申请立户，但需经过本集体经济组织民主程序同意；
4.离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户，离异二年后，无房一方确有实际住房需求的，经过本集体经济组织民主程序同意的可为一户；
5.“一宅”是指一户农村村民只能拥有一处宅基地。户内成员通过继承、遗赠取得的非本村集体土地住房，以及拥有的国有土地上的住房，不计入“一宅”；
6.法律法规另有规定，或经镇级人民政府审核同意确有必要单独分户的可视为一户。
“户”的认定程序：村民自行向所在的村集体经济组织申报，由村集体经济组织调查核实，经村经济组织成员（代表）大会讨论表决通过后，公示期为5个工作日，公示无异议的，由村集体经济组织出具意见，并报镇审核确认。
在审核农村村民申请资格时，结合村民自治章程和经济合作社章程规定，进行上述标准认定。在国家相关法律法规未出台前，各级组织应当尊重本地、本村约定成俗的习惯，不强制以公安机关的分户户籍登记规定的“一户”的标准来确定农村村民建房的分户标准。
（三）农村宅基地建房申请有下列情形之一的，不予批准：
1.不是或尚未登记本农村集体经济组织成员以及不具备认定为户的条件的；
2.分户前的农户存在一户多宅，分户后仍可满足“一户一宅”标准的；
3.已经取得农村宅基地且不属于申请原址重（翻）建、改扩建的；
4.申请使用的农村宅基地不符合县级或镇级国土空间总体规划、林地保护利用规划、用途管制、村庄规划或者相关专项规划要求的；
5.申请拆除原有住宅易址新建，但拒绝与村集体经济组织签订退回原有宅基地协议的；
6.将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠予或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；
7.农户原有农村宅基地或者农村宅基地地上住宅被依法征收后，已得到住宅实物或者货币化安置的；
8.申请使用的农村宅基地存在权属争议的；
9.农户已参与农村集体建房，居住权益已得到保障的；
10.县级以上人民政府规定的其他情形。
（四）有下列情形之一的，农户可以申请原址重建或改扩建：
1.一户只有一处农村宅基地的；
2.因继承等原因合法取得所在农村集体经济组织范围内多处住宅的，可以选定其中一处住宅进行重建或改扩建的；
3.法律法规及县级以上人民政府规定的其他情形。
农户申请原址重建或改扩建住宅的，应当按照新申请农村宅基地和住宅建设的程序申请办理《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。村民委员会、农村集体经济组织应当充分考虑农户原址重建或改扩建位置的道路出入、通风采光等村庄规划要求，可适当调整住宅建设界址。
原址重建或改扩建审批程序，按照本暂行办法规定的新建农村住宅程序执行。
五、办理程序及审查要点
（一）农户申请
符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的本农村集体经济组织提出书面申请，按要求填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，签署《农村宅基地使用承诺书》和《新建（改）房屋无害化卫生户厕建设改造承诺书》。
经农村集体经济组织（或村委会）同意后，申请人委托有资质的第三方测量单位制作比例尺为1：200至1：500的农村宅基地宗地图、住宅设计图件（或通用图集），农村集体经济组织（或村民小组）确认界线后，组织征求相邻权利人意见，经四邻签字确认后并加盖公章。
多个农户联合建设住宅的，由联合建房的农户共同提出申请。
注：
1.住宅设计图件（或通用图集）原则上要求所有申请宅基地和建房审批的农户需要提供。建设不含地下室的低层农村住宅，可以选用住房和城乡建设主管部门提供的农村住宅设计通用图集，也可以使用由建筑、结构专业中级以上职称的设计人员进行设计或者审核的图纸。建设非低层农村住宅的，住宅建设农户需委托具有相应资质的设计单位设计施工图纸，即建筑层数4层以上（含4层）必须提供。
2.农村宅基地宗地图应当在提交资料时一并提交，如实在无法提交，同时本人愿意提交的情况下由镇政府协助农户提供。自本文发文之日起，不按规定提交宅基地宗地图的，镇政府已收下资料的不予核发《宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；准备提交资料的，镇政府不予接收申请资料。对于在本政策性文件制定出台前未提交宅基地宗地图的而镇政府已经进行审批的，由镇人民政府依法向已经审批的农户追补宅基地宗地图相关资料，若因农户不愿补交资料的，依法注销和收回已经核发的《宅基地批准书》。
3.多个农户联合建设住宅的，应当在申请材料中加以注明，同时提交各申请人身份证复印件，各户户口本整本复印件。
4.申请人及其户内人员不在同一本户口簿且某一方户籍所在地在农村的，应当在向镇政府提交申请材料前提供另一方在其户籍所在地无宅基地产权证明，证明由其户籍所在地的村委会、镇人民政府出具，并加盖公章。
（二）村级审查
1.村级审查程序
所在本农村集体经济组织收到申请后，提交农村集体经济组织成员（代表）会议讨论且须经三分之二以上成员同意，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房屋层高和面积等情况在本农村集体经济组织范围内公示不少于5个工作日。
公示无异议或异议不成立的，所在本农村集体经济组织在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见并盖本经济合作社公章。将《农村宅基地和住宅建设（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》、成员（代表）会议记录、公示照片、宅基地宗地图、住宅设计图件（或通用图集）等材料一并提交所在的村民委员会审核。
公示有异议的，应在公示期内向农村集体经济合作社提出。农村集体经济合作社应当依照上述程序进行重新审查。
所在村民委员会收集农户申请材料、表决会议记录等材料进行审查。审查通过的，由所在村民委员会在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和《证明》上签署意见，并协助农户准备《农村宅基地使用承诺书》、成员（代表）讨论会议记录、公示材料（含公示照片，村组两级其中一级盖章）、宅基地现状图片、村民小组出具有关证明、宅基地宗地图、住宅设计图件（或通过图集）、身份证和户口本复印件（婚姻登记证复印件），以及其他需要特别说明的材料等申请材料。
村级审查未通过的，应及时通过有效方式告知申请人并说明理由。
2.村级审查要点
村民委员会应当在5个工作日内对农村集体经济合作社提交的申请材料进行审核。村民委员会重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合控制性详细规划和村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查要点具体如下：
（1）审查申请人是否属本农村集体经济合作社成员，是否符合分户条件，是否具备农村宅基地申请资格，是否符合“一户一宅”法律法规政策的规定要求，审查提交的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《用地建房相邻人意见表》《农村宅基地使用承诺书》《新建（改）房屋无害化卫生户厕建设改造承诺书》、成员（代表）讨论会议记录和（含公示照片，村组两级其中一级盖章）、宅基地现状图片等材料是否真实有效，是否符合程序要求，相关时间是否符合申请程序的逻辑等。
（2）审查申请人拟用地面积是否符合省规定的面积标准。
（3）审查拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等是否符合国土空间规划、控制性详细规划、村庄规划等要求。
（4）审查是否经相邻用地权利人签名确认。
审核不通过的，说明原因并退回农村集体经济组织进行整改。没有分设农村集体经济合作社的，可向所在村民小组或村民委员会提出申请，并依照上述程序办理。
村民委员会逾期不按本工作指引出具审查审核意见或无正当理由阻挠农户报送申请材料的，一经发现，由廉江市石城镇人民政府责令改正。
（三）镇级审批
1.申请
完成以上审查程序后，农户按照相关规定备齐申请材料到廉江市石城镇人民政府农业农村办公室申请办理农村宅基地和建房（规划许可）审批。
2.农业农村部门受理、审查
（1）收件
受理接收村级组织或申请人提交的申请材料，材料不齐全的，一次性告知村级组织或申请人补正材料，资料齐全方可受理，收件初审通过后出具《受理通知书（回执）》。
（2）收件审查要点
①审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合农村宅基地合理布局要求和面积标准，申请是否经过公示无异议，是否经过组、村两审查审核并签署“同意”意见和盖章（未分设组级的，审查是否经过村民委员会审核并签署“同意”意见和盖章），审查是否经过相邻权利人同意并签署意见和摁指纹，审查申请材料是否按要求填写并填写完整。
②核对申请人身份证和户口簿并复印，核实申请人户口性质（社员身份）是否为本村村民（或本村社员）。
③核对申请人婚姻状况。（已婚的需提供结婚证及配偶身份证，核对原件并复印；离婚的提供离婚证，核对原件并复印）
④提交原土地证、宅基地批准书、乡村建设规划许可证或不动产权证书等不动产权证明原件和复印件是否一致。
⑤查验会议记录（参会人员签名字迹、参会人员是否符合规定）和公示材料（含公示照片）、宅基地现状图片。
⑥审查是否已经提交宅基地宗地图和住宅设计图件（或通用图集），如未提供须向农户进行说明并要求其提供后方予收件。
（3）审查要点
石城镇农业农村办公室负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）是否经过村组审核公示等。审查要点具体如下：
①核查申请人是否符合申请条件、拟建房用地是否符合国家及广东省、湛江市和廉江市等各级人民政府规定的面积标准。
②核实“一户一宅”资格，通过档案系统或不动产登记信息系统查询申请人及其户内人员是否享受过宅基地。
③夫妻不在同一本户口簿且另一方户籍所在地在农村的，应当另外提交一份另一方户籍所在的村委会或镇政府出具的规范公文的《无宅基地产权证明》。
④核查村级审查程序是否符合要求。
（4）受理后程序
将整理好的申请材料相关内容填写到《石城镇农村宅基地和建房现场审核（一到场）情况表》（一式两份）移送石城镇规划建设办公室（自然资源部门），由石城镇规划建设办公室（自然资源部门）在《石城镇宅基地资料签收单（农办发出）》签名，同时填写《石城镇宅基地审批流程情况表》。
3.自然资源部门审查
（1）通知指界
石城镇规划建设办公室（自然资源部门）根据调查计划和石城镇农业农村办公室移送的《石城镇农村宅基地和建房现场审核（一到场）情况表》资料，电话通知申请农户确定核查时间。
（2）现场指界
自然资源部门工作人员、农业农村部门工作人员、本宗地指界人、相邻宗地指界人、本农村集体经济组织法定代表人、村“两委”干部以及受委托的有资质的第三方测量单位工作人员应同时到达现场。（审查过程中，农业农村部门、自然资源部门等有关部门现场查核宅基地位置、用地及周边建设现状等情况，填写《石城镇农村宅基地和建房现场审核（一到场）情况表》，保存现场照片3张。）
指界结果处理：现场指界无争议的，填写《石城镇农村宅基地和建房现场审核（一到场）情况表》，指界人在《石城镇农村宅基地和建房现场审核（一到场）情况表》和三线草图上签字、按指模。
（3）审查要点
自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、林地保护利用规划、用途管制等要求。审查要点具体如下：
①核查拟用地是否符合国土空间规划（总体规划、控制性详细规划、村庄规划）要求，靠近河涌的按省市县有关部门的相关规定执行。
②核查拟用地是否占用农用地。涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后再申请办理相关手续，其中占用耕地（水田）的，还应落实耕地占补平衡。
③核查拟用地是否占用林地。符合国土空间规划的，在办理使用林地审核审批手续后可使用保护等级Ⅱ级及以下的保护林地，不得占用保护等级Ⅱ级以上的保护林地。
④审核住宅设计是否符合设计施工安全规定和建筑风格等要求。
⑤涉及占用农用地或未利用地的，应当在核发《乡村建设规划许可证》和出具《农村宅基地批准书》前，报有审批权的人民政府或其委托的机关按法定程序办理农用地转用或未利用地转用审批手续。涉及使用林地的依法依规办理使用林地审核审批和林木采伐许可手续。涉及水利、电力等部门的，应及时征求意见。
（4）审查程序
自然资源部门审查结束后，将《石城镇农村宅基地和建房现场审核（一到场）情况表》填写完整并盖章后送还石城镇农业农村办公室。由石城镇农业农村办公室（农业农村部门）在《石城镇宅基地资料签收单》（规划建设办发出）签名确认签收。石城镇农业农村办公室填写《石城镇宅基地审批流程情况表》。
4.办理《农村宅基地批准书》及规划许可
（1）办理程序
①石城镇农业农村办公室根据收到石城镇规划建设办公室（自然资源部门）送还的《石城镇农村宅基地和建房现场审核（一到场）情况表》，填写《石城镇农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，受农户委托的有资质的第三方测量单位或农户将宅基地宗地图电子版（可编辑和PDF版）、纸质版（必须印有公司资质印章）提交至廉江市石城镇人民政府（石城镇农业农村办公室或石城镇规划建设办公室都可），由镇政府负责宅基地工作的工作人员并将宅基地宗地图信息录入《石城镇农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，整理好材料并编制《申请材料目录》。
②由石城镇农业农村办公室将整理好的《石城镇农村宅基地和建房（规划许可）审批表》送往石城镇规划建设办公室，石城镇规划建设办公室业务员、负责人及镇分管领导审查审核并签署意见、署名，加盖部门公章后送还石城镇农业农村办公室。
③由石城镇农业农村办公室业务员、负责人及镇分管领导审查审核并签署“同意”意见、署名，加盖部门公章后，再送到镇长处。
④由镇长签署审批意见、签名并加盖政府公章。
⑤廉江市石城镇人民政府在审批过程中，发现农村集体经济组织或村民委员会出具的审查审核意见不实的，应当责令其重新调查审查审核。
⑥如在审批过程中发现影响发证的情况，应当暂缓审批。
⑦如在审批完成、开工建设以后，群众和村集体经济组织有其他情况反映，镇政府应当通知申请人暂缓施工，等待情况调查完毕。
（2）证件发放和资料存档
经审核符合规定条件的，廉江市石城镇人民政府按程序报市自然资源局核发《乡村建设规划许可证》。《乡村建设规划许可证》应当载明地块位置、用地范围、用地性质、建筑面积、建筑高度、建筑层数、建筑风貌等内容。
廉江市石城镇人民政府根据部门联审结果，核发《农村宅基地批准书》。《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》统一交由石城镇农业农村办公室发放，由石城镇农业农村办公室工作人员电话通知村民委员会负责人签领，并做好签收工作。石城镇农业农村办公室做好资料存档工作。
（四）组织验线（二到场）
经批准建设农村住宅的农户应当在开工前向所在廉江市石城镇人民政府申请建设农村住宅验线。
申请人开工准备工作完成后，备齐申请材料（《开工申请书》《农村建房安全责任书》）向石城镇农业农村办公室（暂时代为受理）申请办理施工验线。石城镇农业农村办公室受理后，由石城镇规划建设办公室（自然资源部门）负责规划验线核实，并出具验线批复。
廉江市石城镇人民政府在自受理申请之日起10个工作日内组织验线，并向农户出具书面验线结论，注明是否可开工建设。未经验线，不得开工。
6.开工建设
《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》有效期按省相关规定执行。农户应当在《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》有效期内开工建设。因特殊原因确需延期开工建设的，按省相关规定执行。
《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》有效期届满后自行失效，但不影响农户按照规定的条件和程序重新申请农村宅基地和住宅建设。
农村住宅结构设计应当符合抗震设防、抗风、结构安全等要求。建设不含地下室的低层农村住宅，可以选用住房城乡建设主管部门提供的农村住宅设计通用图集，也可以使用由建筑、结构专业中级以上职称的设计人员进行设计或者审核的图纸。建设非低层农村住宅的，住宅建设农户可以委托具有相应资质的设计单位设计施工图纸，也可选用农村住宅设计通用图集并由建筑、结构专业技术人员指导。
（五）综合验收流程（三到场）
1.验收申请
申请人可同时向石城镇规划建设办公室、石城镇农业农村办公室申请办理规划验收、终止安全监督和质量初验条件确认、工程竣工备案等手续。
（1）规划验收
农村住宅建设竣工后，住宅建设农户可以向石城镇规划建设办公室、石城镇农业农村办公室申请规划验收核实。部门受理后将业务件送到相关部门经办人，相关部门经办人审查完毕后由石城镇规划建设办公室、石城镇农业农村办公室进行复审及终审，由廉江市石城镇人民政府出具《建设工程竣工规划核实确认书》。
廉江市石城镇人民政府在收到核实申请之日起20个工作日内委托相关业务部门完成核实并出具书面结论。核实合格的，出具核实证明。不合格的，应书面通知农户，提出整改措施。
住宅建设农户收到核实证明后，应当组织农村建筑工匠或者建筑施工企业对所建的农村住房进行竣工验收，出具竣工验收报告书并上报廉江市石城镇人民政府。委托设计、监理的，设计、监理单位应当参加竣工验收。廉江市石城镇人民政府和廉江市住房城乡建设部门对农户组织竣工验收予以指导。
农户自建低层农村住宅以外的建设工程竣工验收，按照《建设工程质量管理条例》和《广东省建设工程质量管理条例》规定执行。
（2）终止安全监督和质量初验条件确认手续
建设工程开工后，需接受镇建设主管部门施工质量安全的过程控制和管理，建设各方主体严格履行质量安全主体责任。工程完工后，由建设方组织工程各方质量主体负责人进行竣工验收，各方质量主体形成一致竣工验收意见（质量、消防、排污应验收合格），向建设主管部门窗口申请终止安全监督和质量初验条件确认手续。
2.填写验收意见表
石城镇规划建设办公室、石城镇农业农村办公室综合上述部门的验收意见，填写《石城镇农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，并呈送镇政府审批。审批通过后，交由窗口发放验收意见表，并通知申请人按照相关规定备齐材料办理不动产权证。同时报送市农业农村、自然资源、住房城乡建设等行政主管部门备案，并告知公安机关编制门牌和房屋地址名称。
（六）申请颁发不动产权证书
1.申请
申请人新建住宅规划核实和竣工验收合格的，可依法向不动产登记机构申请办理不动产登记，颁发不动产权证书。
原址重建或改扩建的农村住宅竣工验收合格的，可依法向不动产登记机构申请办理不动产登记，并注销原房屋的不动产权属证书。
多户联合建设农村住宅规划核实和竣工验收合格的，联建农户可共同向不动产登记机构申请办理不动产登记；联建农户对农村住宅所有权协议分割的，不动产登记机构应当根据农村住宅所有权分割协议办理登记。
2.办理及核发不动产
目前上级部门尚未确定不动产登记机关和相关办理程序，待上级明确登记机关和办理程序后，依法向社会公开。
六、咨询渠道
各村民委员会应安排工作人员负责村民的咨询及投诉，业务办理及咨询可到廉江市石城镇人民政府办公楼一楼石城镇规划建设办公室、三楼石城镇农业农村办公室申请。
咨询电话：
廉江市石城镇农业农村办公室：0759—6526906；
廉江市石城镇规划建设办公室：0759—6526897；
上班时间：
早上8:30—12:00；下午2:30—5:30。
七、附则
《廉江市石城镇农村宅基地和建房审批工作指引（暂行）》自2023年4月1日起执行，有效期为2年。
未尽事宜，由廉江市石城镇人民政府负责解释。
附件7：廉江市石城镇农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表.pdf
